近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两)责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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