万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(八哥鸟寿命是多少年dì)产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(八哥鸟寿命是多少年háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(八哥鸟寿命是多少年jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？

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