万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数rong>从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数)部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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