导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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