文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设工尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速1尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系0.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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