导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(画的作者是谁 画的作者是高鼎吗kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。画的作者是谁 画的作者是高鼎吗德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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