近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作