OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振(zhènkind用法固定搭配，kind用法总结)，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了(le)新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)kind用法固定搭配，kind用法总结前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目(mù)在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一(yī)些突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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