导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(d佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次ì)产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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