文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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