文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好运业务的经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了(le)全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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