5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别