文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为(w桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音èi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音rong>1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音