近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)R五斤等于多少克，五斤等于多少克千克EITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修(xiū五斤等于多少克，五斤等于多少克千克)正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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