文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。195一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗3年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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