近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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