饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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