文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股nèi)地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为6韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股6.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行(xíng)获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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