5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城(c标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产héng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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