万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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