文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(g聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯uò)与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shān聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯g)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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