近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(h你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的óng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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