饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼(一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能(一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克néng)对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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