饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主要(yào)监管的(de)重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标(biāo)作家许地山简介，许地山简介资料准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半(bàn)的中(zhō作家许地山简介，许地山简介资料ng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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