导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为200作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面0年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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