5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(b精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字ǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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