5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头手机话费交了能退吗的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好的(手机话费交了能退吗de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所手机话费交了能退吗以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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