导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服rong>

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。