导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当读西的字有哪些，读喜的字有哪些前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

读西的字有哪些，读喜的字有哪些　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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