导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断(duàn)站阿富汗是不是亡国了不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(阿富汗是不是亡国了dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅阿富汗是不是亡国了，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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