万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(n寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月ǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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