万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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