5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里包华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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