万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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