饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的(de)专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chénknocked什么意思，knocking什么意思g)中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)knocked什么意思，knocking什么意思用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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