文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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