“现(xiàn)在的(de)房地产很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)像(xiàng)过(guò)去(qù)十年的系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双(shuāng)杀到(dào)了最(zuì)底部(bù)，而且是(shì)反复地杀到了(le)底部，再往下的(de)空(kōng)间(jiān)已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下(xià)三个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景(jǐng)的(de)、杠(gāng)杆(g室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过ān)率较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一下今年(nián)房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来(lái)源，可以(yǐ)发(fā)现，其实银(yín)行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿(ná)到钱，其实(shí)主(zhǔ)要还是那些有国企背景(jǐng)的(de)房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是在销售，还是融(róng)资等各个方面都(dōu)非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国资背景的(de)房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但(dàn)没(méi)有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价(jià)大(dà)多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本(běn)优势(shì)，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不(bù)是(shì)行业内的(de)最低水平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最(zuì)高(gāo)的；融资(zī)成本是否是(shì)行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的一家房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时(shí)满足(zú)上述条件的房(fáng)企并(bìng)不多。即(jí)便是在(zài)国央企(qǐ)中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发(fā)现，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了(le)“三道红(hóng)线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕(tì)其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着(zhe)较(jiào)稳健特色的国(guó)央企(qǐ)房企(qǐ)，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍(réng)是(shì)少数。而更加值(zhí)得注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国(guó)企开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑又进一步室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过(bù)考验着国央企的(de)资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张速(sù)度(dù)的张弛有(yǒu)度(dù)尤(yóu)为重要，节(jié)奏(zòu)把握准确，有(yǒu)助于(yú)房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来市(shì)场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的(de)一(yī)家房企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的(de)开盘利用率，预计今年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特(tè)点。一方面，在(zài)于它(tā)本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半在一线城市，另外(wài)一半也主要(yào)集中(zhōng)在(zài)强二线和二线城(chéng)市；另(lìng)一方(fāng)面，它(tā)的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反(fǎn)，有(yǒu)些房企的(de)扩张速度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机(jī)会时(shí)要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何(hé)来衡量一家房企的扩(kuò)张速度(dù)是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这(zhè)一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净负债率要(yào)求不(bù)得高(gāo)于(yú)100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前房地产行(xíng)业的复苏速度并没(méi)有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的房(fáng)企梳(shū)理发现(xiàn)，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居(jū)高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行(xíng)较积极的(de)拿地策(cè)略的同时，也较好地控(kòng)制了(le)公司的(de)扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与(yǔ)民(mín)营(yíng)房(fáng)企，但在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确(què)实(shí)会更胜一(yī)筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资成本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国(guó)央企(qǐ)自(zì)然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大(dà)流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商(shāng)银行(xíng)股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合型(xíng)证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司(sī)就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约(yuē)占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和其自身的基(jī)本(běn)面表现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在(zài)业(yè)绩(jì)表(biǎo)现、销售规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布局(jú)关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七(qī)成(chéng)营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近(jìn)三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在(zài)杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较(jiào)突(tū)出表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团的(de)房企排名迅速(sù)提升(shēng)。到(dào)2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团(tuán)更是(shì)迎来多(duō)家(jiā)机构(gòu)的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了信(xìn)达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养老等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地(dì)产开发(fā)只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节(jié)，其上游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发(fā)环(huán)节与(yǔ)上游材料端息(xī)息相关，新盘(pán)开工(gōng)不足导(dǎo)致上游(yóu)不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的(de)思(sī)路(lù)渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量(liàng)房时(shí)代，所以(yǐ)对(duì)地产(chǎn)产业链(liàn)，尤其(qí)是偏消费属性(xìng)的家装(zhuāng)家居(jū)领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越(yuè)大，随(suí)着(zhe)时间的(de)增加，内装(zhuāng)更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的(de)数(shù)据充(chōng)分说明了(le)这一(yī)点，在(zài)新房(fáng)销售(shòu)见顶(dǐng)之后(hòu)，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看(kàn)好(hǎo)和内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的(de)都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别(bié)是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设计(jì)、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司(sī)一季报的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧(室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过ōu)价值(zhí)发(fā)现、中欧潜(qián)力(lì)价值(zhí)、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价(jià)值和私募(mù)的(de)明河2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江(jiāng)山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基(jī)金都(dōu)是价值派基(jī)金经理曹(cáo)名(míng)长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季(jì)其同时(shí)重仓(cāng)的(de)房(fáng)地产(chǎn)产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经(jīng)风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现(xiàn)广发(fā)基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广(guǎng)发策(cè)略优选和(hé)广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品也成为(wèi)志邦家居十大流通股股东中仅有的(de)两只公募。有意思的(de)是，他(tā)似(shì)乎对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部(bù)三只产品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通股股东，其(qí)也成(chéng)为他的独(dú)门(mén)重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺外(wài)，下游的物业(yè)股也越(yuè)来(lái)越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的(de)大多在香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上(shàng)海公(gōng)募基金经理举例分析(xī)：“物业服务(wù)不是一个高毛(máo)利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是(shì)希望挣的是(shì)市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占(zhàn)比是(shì)比较高的(de)，每(měi)年(nián)到期的合同里提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目(mù)到期(qī)之(zhī)后(hòu)，经过两三轮合同周期还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产(chǎn)品提价(jià)的公司很少，因(yīn)为物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没(méi)有特别(bié)好，客户没有那(nà)么(me)满(mǎn)意，能做到(dào)提价难度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定(dìng)位和比较好的服(fú)务是有关(guān)系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过