万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理水娃是几娃？ 水娃是什么颜色股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔水娃是几娃？ 水娃是什么颜色(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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