近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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