文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为200mm是多少米，2000mm是多少米两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由(yóu200mm是多少米，2000mm是多少米)第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财200mm是多少米，2000mm是多少米务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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