导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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