OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园RE站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的IT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述(sh站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的ù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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