近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的(de)情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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