万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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