文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhònjn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗g)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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