5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果)中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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