一线城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房(fáng)指导价的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么(me)这么(me)重要？首先(xiān)二手房指导价(jià)被(bèi)称为(wèi)“核弹(dàn)级”政(zhèng)策，其次深(shēn)圳几乎是最后(hòu)一个还(hái)在“认真”实施这条政(zhèng)策(cè)的城市，最(zuì)后深圳是房价前三的核心城市(shì)。所以，深圳的一举一动都具有风向标(biāo)意(yì)义。

　　有分(fēn)析(xī)人士指出，深(shēn)圳(zhèn)二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)如果取消，首先(xiān)有利于深圳二(èr)手房回暖，然后二手(shǒu)房回暖有(yǒu)利于深圳楼市总体(tǐ)回(huí)暖，最(zuì)后(hòu)深圳楼市回暖有(yǒu)利于全国楼(lóu)市回暖(nuǎn)....

　　看(kàn)吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房(fáng)指导价”正(zhèng)式结(jié)束(shù)。传(chuán)言称(chēng)：二手房(fáng)贷(dài)款(kuǎn)不按官方参考(kǎo)价（指导价），银(yín)行(xíng)核定房价以网(wǎng)签备案价(jià)和(hé)评估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考(kǎo)价真正变成了“参(cān)考价”。

　　目前(qián)没有看到(dào)官方文(wén)件(jiàn)。据证券时报(bào)21日(rì)消息，目前深圳多(duō)家大行(xíng)表(biǎo)示(shì)“尚未接到正式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需(xū)要持(chí)续的关注。

　　易(yì)居研究院(yuàn)研究总监严(yán)跃进认为，本次政策大概率(lǜ)为(wèi)真，更多体现为银行贷款等领域(yù)按(àn)照新的规(guī)则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事(shì)情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房指导价横空出世(shì)。当时(shí)，深圳一口气(qì)公布了全市3595个(gè)小区的参(cān)考(kǎo)价，很多南山、福田、42周是几个月，42周是几个月保质期宝安中心(xīn)区的高价盘，直接按照(zhào)当(dāng)时的市场(chǎng)价打了5折、6折来“指导”，银行只能(néng)按照指导价(jià)来计算首付(fù)、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这(zhè)两(liǎng)年的痛(tòng)苦(kǔ)，才深知为啥叫做(zuò)——“核(hé)弹级(jí)”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指导价打(dǎ)七折即700万，那么首付3成(chéng)210万(wàn)，加上需要全款支付的部分，实际首付去(qù)到了510万，相(xiāng)当于首付(fù)5成(chéng)了（多给210万(wàn)首付）。这直接让大批量买家，失(shī)去了购(gòu)房能力，相当于强势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳推行(xíng)二手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合(hé)肥、广(guǎng)州等(děng)10多个城市陆(lù)续跟进。事实(shí)也确实证明了，这(zhè)条政策的“核弹(dàn)”级(jí)别(bié)。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客的统计，实(shí)施二手房指导(dǎo)价(jià)的10个(gè)城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年(nián)受到疫(yì)情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全(quán)国70个大中城(chéng)市房价只有6个同(tóng)比(bǐ)上涨，其(qí)他的泥沙(shā)俱下。

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　　深圳，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有家(jiā)研究中心数据(jù)显示：成交量上，二手房指(zhǐ)导(dǎo)价出台当年，深圳二(èr)手住(zhù)宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近二十(shí)年最低记(jì)录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价(jià)格(gé)方面，与二手房指导(dǎo)价(jià)发布当月(yuè)相比，如(rú)今(jīn)二手房(fáng)挂牌(pái)价低于及接(jiē)近参考价(jià)的房源占比大(dà)幅增(zēng)加。2023年一季度，深(shēn)圳各区(qū)二手房成交TOP10小区(qū)中，过半(bàn)成(chéng)交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的感(gǎn)知(zhī)其威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻(wén)不绝于耳。

　　据说(shuō)一(yī)位(wèi)码(mǎ)农三(sān)年前高杠杆(gān)买了2套华(huá)润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据(jù)媒体推测，如(rú)果案例属实，买家的(de)实际购房成(chéng)本高达20万/平，目前价格(gé)跌至14万/平，叠加(jiā)这(zhè)三(sān)年的房贷和持有成本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房成交量(liàng)创下多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子(zi)难过，投(tóu)资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基调下，2022年以来(lái)，实(shí)施了二手房指导价的(de)城市陆陆续续低调退出，目(mù)前(qián)只有深(shēn)圳还是最(zuì)后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向(xiàng)标”意义明(míng)显(xiǎn)

　　最近一(yī)线城(chéng)市也不端着了。

　　近日，北京在(zài)房(fáng)山区试点多子女家庭和职(zhí)住(zhù)平(píng)衡家庭购(gòu)房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公(gōng)布的(de)3月份70个大中(zhōng)城市商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售价(jià)格变动情况来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房(fáng)、二(èr)手房价格仍然(rán)是同比(bǐ)去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二线城市如杭(háng)州、成都(dōu)、南京、合肥等城(chéng)市价格(gé)都(dōu)是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实(shí)上，上面可能(néng)更急。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推动二手房“带押(yā)过户”全国(guó)实施，这是一条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激(jī)活二手房交易，具有定海神针(zhēn)般的(de)作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日更是指出：建筑业、房地(dì)产企业要发挥国民经济“顶(dǐng)梁(liáng)柱(zhù)”“压舱石”作用。回归到常识(shí)，从字面理解一(yī)下这两(liǎng)个词，意(yì)思(sī)就是——顶梁柱(zhù)如果不行了，上面(miàn)不就(jiù)塌(tā)了嘛？压舱石如(rú)果(guǒ)压不(bù)住(zhù)，小船不(bù)就(jiù)翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的(de)政策，还有一大波正在(zài)路上...

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