导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱手机话费交了能退吗和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供(gōn手机话费交了能退吗g)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 手机话费交了能退吗