近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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