OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级(jí)市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一定提振，商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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